DPH pri prenájme nehnuteľnosti: kedy účtovať daň

Prenájom nehnuteľnosti a DPH: základné pravidlo

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je na Slovensku vo všeobecnosti oslobodený od DPH. Znamená to, že aj keď ste platiteľ DPH, k nájomnému daň nepripočítavate a neodvádzate. Na faktúre uvediete, že ide o plnenie oslobodené od dane.

Toto pravidlo platí napríklad pre prenájom bytov, rodinných domov aj nebytových priestorov. Ako takúto faktúru platiteľa DPH správne vystaviť, nájdete v samostatnom prehľade.

Kedy môžete prenájom dobrovoľne zdaniť

Zákon vám ako platiteľovi dáva možnosť rozhodnúť sa, že prenájom zdaníte – teda k nájomnému pripočítate DPH. Túto voľbu však môžete využiť len pri splnení dvoch podmienok:

• nehnuteľnosť prenajímate zdaniteľnej osobe (inému podnikateľovi či firme), a

• nejde o nehnuteľnosť určenú na bývanie.

Zdaniť tak môžete typicky prenájom kancelárií, skladov či iných nebytových priestorov podnikateľovi. Prečo by ste to robili? Dobrovoľné zdanenie vám umožní odpočítať si DPH zo vstupov spojených s touto nehnuteľnosťou – napríklad z rekonštrukcie.

Výnimka: prenájom na bývanie

Pri prenájme určenom na bývanie voľbu zdanenia nemáte. Prenájom bytu, rodinného domu, nájomného bytu aj apartmánu v bytovom dome je vždy oslobodený od DPH – aj keď prenajímate podnikateľovi. Túto výnimku zákon od roku 2025 výslovne potvrdil.

Pozor: ubytovanie a parkovanie nie sú „obyčajný“ nájom

Niektoré plnenia sa tvária ako prenájom, no z pohľadu DPH nimi nie sú:

• Krátkodobé ubytovanie (hotely, penzióny, Airbnb) je ubytovacia služba, nie prenájom. Podlieha DPH v zníženej sadzbe 5 %.

• Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel nie je oslobodený – fakturuje sa s DPH (ak nejde o parkovanie ako súčasť prenájmu budovy).

Oslobodený prenájom znamená aj obmedzený odpočet

Ak prenajímate oslobodene, druhou stranou mince je, že z nákladov spojených s týmto prenájmom si nemôžete odpočítať DPH na vstupe. Ak nehnuteľnosť používate aj na zdaňované plnenia, odpočítavate si daň len pomerne – cez koeficient.