DPH pri predaji nehnuteľnosti: oslobodenie a voľba zdanenia
Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od DPH
To, či pri predaji nehnuteľnosti uplatníte DPH, závisí hlavne od jednej veci – od času, ktorý uplynul od jej kolaudácie. Zákon o DPH pracuje s tzv. časovým testom 5 rokov.
Rozhodujúci je deň prvej kolaudácie stavby, prípadne deň prvého užívania alebo deň kolaudácie po rozsiahlej rekonštrukcii, ktorá zmenila účel užívania (a náklady na stavebné práce dosiahli aspoň 40 % hodnoty stavby).
Rovnaký daňový režim ako na stavbu uplatníte aj na pozemok, na ktorom stavba stojí. Samostatný stavebný pozemok bez stavby sa však predáva vždy s DPH.
Predaj do 5 rokov: vždy s DPH
Ak predávate nehnuteľnosť skôr než 5 rokov od kolaudácie, predaj podlieha DPH – oslobodenie nie je možné. Daň pripočítate v základnej sadzbe 23 %.
Po piatich rokoch: oslobodenie, alebo zdanenie
Po uplynutí 5 rokov je predaj nehnuteľnosti od DPH oslobodený. Ako platiteľ sa však môžete rozhodnúť, že predaj napriek tomu zdaníte. Túto voľbu oceníte najmä vtedy, keď ste si pri kúpe alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti uplatnili odpočet DPH.
Výnimka: byty a stavby na bývanie
Pri stavbe určenej na bývanie, jednotlivom byte a jednotlivom apartmáne v bytovom dome je situácia iná. Po uplynutí 5 rokov je ich predaj povinne oslobodený od DPH – voľbu zdanenia tu zákon neumožňuje.
Zhrnutie pre byty:
do 5 rokov od kolaudácie sa byt predáva s DPH, po 5 rokoch je predaj povinne oslobodený a zdaniť ho už nemôžete.
Voľba zdanenia a prenesenie daňovej povinnosti
Ak sa po 5 rokoch rozhodnete predaj zdaniť a kupujúci je tiež platiteľ DPH, daň neodvádzate vy, ale prenáša sa na kupujúceho – ide o tzv. prenesenie daňovej povinnosti (reverse charge). Vy vystavíte faktúru bez DPH s poznámkou o prenesení daňovej povinnosti a daň si vysporiada kupujúci.
Ak predaj zdaníte a kupujúci je platiteľ, faktúru vystavujete bez DPH s poznámkou o prenesení daňovej povinnosti. Vo FakturaOnline.sk na to máte pripravený režim prenesenia daňovej povinnosti, takže faktúru vystavíte správne na pár klikov.
Pozor na úpravu odpočítanej dane
Oslobodený predaj nemusí byť vždy výhodný. Ak ste si pri nadobudnutí alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti uplatnili odpočet DPH a neskôr ju predáte oslobodene, môže vám vzniknúť povinnosť časť odpočítanej dane vrátiť – upraviť. Pri nehnuteľnostiach je obdobie na úpravu odpočítanej dane až 20 rokov.
Práve preto sa niektorí predávajúci po 5 rokoch rozhodnú pre dobrovoľné zdanenie – vyhnú sa tým vráteniu časti odpočtu.
Ako je to s DPH pri prenájme nehnuteľnosti, sa dočítate v samostatnom článku.
Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od DPH?
Po uplynutí 5 rokov od prvej kolaudácie (prípadne od kolaudácie po rozsiahlej rekonštrukcii). Predaj skôr než 5 rokov od kolaudácie podlieha DPH.
Môžem sa rozhodnúť predaj zdaniť, aj keď je oslobodený?
Áno, po 5 rokoch si môžete zvoliť zdanenie. Neplatí to však pre byty, apartmány v bytovom dome a stavby na bývanie – tie sú po 5 rokoch povinne oslobodené.
Kto odvádza DPH, ak predaj zdaním?
Ak je kupujúci platiteľ DPH, daň sa prenáša na neho (prenesenie daňovej povinnosti). Vystavíte faktúru bez DPH s príslušnou poznámkou.
Musím pri oslobodenom predaji niečo vrátiť?
Ak ste si pri kúpe alebo rekonštrukcii uplatnili odpočet DPH, môžete byť povinní upraviť (vrátiť) jeho časť. Obdobie úpravy pri nehnuteľnostiach je 20 rokov.
Platí časový test aj pre pozemok?
Pozemok, na ktorom stavba stojí, zdieľa režim stavby. Samostatný stavebný pozemok sa však predáva vždy s DPH.